Milano: Affitti stabili, vendite in rialzo e nuove tendenze di mercato
Milano: Affitti stabili, vendite in rialzo e nuove tendenze di mercato
Il mercato immobiliare milanese continua a distinguersi per dinamiche uniche rispetto al resto d’Italia. Mentre in molte grandi città si assiste a una corsa dei canoni di affitto ben più rapida rispetto ai prezzi di vendita, a Milano accade esattamente il contrario: negli ultimi 12 mesi (terzo trimestre 2025 vs. terzo trimestre 2024) le locazioni sono rimaste pressoché stabili (+0,1%), mentre la spesa media per acquistare un immobile è cresciuta del 2,3%.
Secondo le previsioni degli esperti, questa tendenza è destinata a invertirsi nei prossimi mesi: entro la fine del terzo trimestre 2026 si prevede un incremento delle locazioni del 4,1%, mentre i prezzi di vendita saliranno in modo più contenuto (+2%).
Il costo medio di casa e affitto a Milano
Oggi, chi desidera comprare un’abitazione a Milano deve mettere in conto una spesa media di 5.572 euro/mq, mentre per affittarla il costo medio si attesta a 22,4 euro/mq.
Quartieri più cari e più economici
Centro: 11.185 euro/mq per comprare, quasi 31 euro/mq per affittare
Garibaldi-Moscova-Porta Nuova: 10.040 euro/mq per comprare, 29,7 euro/mq per affittare
Arco della Pace-Arena-Pagano: 9.200 euro/mq per comprare
Bisceglie-Baggio-Olmi: 3.142 euro/mq per comprare, poco meno di 16 euro/mq per affittare (il quartiere più economico sia per acquistare che per affittare) . Per quanto riguarda le locazioni, la terza posizione per costi elevati è occupata da Quadronno-Palestro-Guastalla (27,5 euro/mq).
Domanda, Offerta e Sostenibilità
Nonostante i prezzi di vendita siano in rialzo, la pressione di domanda per l’acquisto è cresciuta di oltre l’1% nell’ultimo anno, mentre quella per le locazioni ha subito un calo significativo (-28,5%). L’offerta è invece aumentata in entrambi i comparti, ma in modo più marcato per le locazioni (+32,1% rispetto al +3,5% delle vendite).
Come spiega Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it:
«Le locazioni mostrano una fase di rallentamento, con un incremento dello stock disponibile che ha contribuito a stabilizzare i canoni dopo un lungo periodo di crescita. Si torna dunque a guardare con sempre maggiore interesse all’acquisto, anche se nel tempo la situazione è destinata a evolversi, portando a un contenuto aumento dei prezzi di vendita. Tuttavia, se si guarda alla crescita dei valori in relazione all’andamento delle retribuzioni, emerge che queste ultime non hanno evidenziato incrementi significativi negli ultimi anni».
Crisi Urbanistica e Sostenibilità
Federico Filippo Oriana, Presidente-CEO di ASPESI Unione Immobiliare, sottolinea che «le crescite di prezzi e canoni derivano dalla drammatica carenza di prodotto residenziale nuovo o radicalmente ristrutturato. La forte domanda di case, alimentata dall’attrattività di Milano, si riversa sul patrimonio abitativo usato, il cui prezzo sale per la legge della domanda e dell’offerta. Senza una vera politica di rigenerazione urbana, il rischio per i “nuovi milanesi” e per gli operatori del settore è evidente».
Il Ruolo del Credito e delle Politiche Green
Intesa Sanpaolo, primo gruppo bancario italiano, ha erogato nei primi 9 mesi del 2025 mutui per 1,6 miliardi di euro (+42% rispetto allo stesso periodo del 2024). Il Gruppo punta molto sulla sostenibilità ambientale: il mutuo green offre finanziamenti al 100% del valore dell’immobile, sconti sul tasso, azzeramento delle spese di istruttoria e certificazione energetica gratuita. Per i giovani under 36, è possibile ottenere mutui fino a 40 anni, con rate iniziali solo di interessi per i primi 10 anni, rendendo l’acquisto della casa più accessibile.
Overview e tendenze future
Aumento dei mutui: Crescita del 42% nei finanziamenti per l’acquisto di immobili nei primi 9 mesi del 2025.
Sostenibilità: La domanda di edifici efficienti cresce, con politiche di incentivazione per la riqualificazione energetica.
Disparità di mercato: La differenza tra centro e periferia si accentua, con quartieri come Bisceglie-Baggio-Olmi che restano le uniche aree accessibili per chi cerca casa a prezzi contenuti.
Nuovi milanesi: L’accessibilità al mercato abitativo resta una delle principali criticità, soprattutto per le giovani generazioni e le famiglie.
Milano continua a essere una delle città più attrattive d’Italia, ma il rischio di una crescente inaccessibilità abitativa richiede politiche di rigenerazione urbana e sostegno alla domanda residenziale.
Assi&Partners conosce e anticipa le tendenze del mercato milanese, offrendo una lettura strategica basata su dati concreti e insight operativi; una visione di lungo periodo che proietta scenari 12-24 mesi per intercettare opportunità e scenari di investimento, quartieri emergenti o ridestinazioni di aree, mix di prodotto tra nuovo e usato e piani di rigenerazione. Questo approccio trasforma intuizioni in azioni concrete, riducendo i rischi e accelerando il time-to-market delle opportunità rilevanti nel contesto milanese.